解密丨地产赛道投资新黑马，铸就资产上行通道

住宅、写字楼、商铺等地产类别，在对房地产市场有所涉猎的人眼里已经十分熟悉。但是工业地产这种类型，了解的人却不多。

什么是工业地产呢？

工业地产是指工业类土地使用性质的所有的毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。

类别中细分有：轻工业、重工业、集散中心、冷库、科技研发、仓储和仓储式销售中心以及展厅等。

工业地产因为投资金额大，开发难度高，管理专业度需求严格等，在以前经常被人忽略，持有形式也多是业主自持。

但近些年来，随着线上经济和物流行业等产业的发展，工业地产也如一匹黑马一样冲入了投资者的视线。

而工业地产也经历了从冷到热，从无序到逐渐规范的过程，并且随着国家政策的频频颁布，及打造制造业强国进程的推进，市场对工业地产的需求正逐年增加。再加上相对于其他物业，工业地产自身具有较高的投资回报，进而使工业地产的发展充满了机遇。

伴随着中国经济，尤其是制造业、新型智造业的飞速发展，目前工业地产市场前景广阔。在结合市场和政策双重条件来看，工业地产发展主要呈现几个态势。

赁期更长收益更稳定

从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

普遍的住宅租赁期为1年，办公类地产的租赁期很多为两年，但是工业地产的租赁期相对其他产业的时间要更长,一般期限为3年-10年,甚至更长的期限为20年。长租期带来了工业地产更稳定的租金收入。

且工业地产租金低于写字楼与商业零售，与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来工业地产的租金拥有很大的上升空间。

行业需求增大稀缺性凸显

国内供应短缺，尤其近几年物流行业的飞速发展，造成物流存储仓库严重供应短缺，中国目前仓库面积数量仍然无法满足需求。加之近些年来产业政策环境利好，利好政策频频出台，已然推高了工业地产的投资热度。

城市化进程提供了有利的条件

由于城市土地价格与劳动力成本上升很快，造成了城市郊区厂房热的出现。反观城市中心区域土地价值一路飞涨，不少城市中心原有厂房面临重新规划和拆迁等问题，同时受市中心厂区面积、环保条件等限制，在现有厂区范围内新建生产工序已不可能实现，在很大程度上也影响了企业的高质量发展，因此，“退城入园”也就成了企业发展的新趋势。

“退城入园”不仅是国家产业政策和城市环境保护的要求，也是企业谋求新发展的迫切需要，只有进行搬迁改造，才能提高产能，提升生产水平、促进生态发展。

而这些被排挤出来的生产加工企业集中瞄准了租金价格低的城郊区域，同时近几年城市交通的飞速发展，给城郊工业地产的发展提供了有利的条件。

具有更广阔的升值潜力和投资价值

工业地产具有其他物业所不具备的天然优势。尤其在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。

另外，据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升；2022年，我国的城镇化率已达65.22%。

随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。因为从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。